Če želite zgraditi novo stavbo ali pomožni objekt ter razširiti ali konstrukcijsko preoblikovati obstoječo stavbo potrebujete gradbeno dovoljenje. Od junija 2018 gradbeno dovoljenje ne bo več potrebno za odstranitev oziroma rušenje stavbe, za enostavne prenove ter za začasne objekte.
Gradbeno dovoljenje je dokument oziroma odločba pristojnega upravnega organa, ki na podlagi predložene dokumentacije in skladnosti z izvedbenim prostorskim aktom, dovoli gradnjo objekta z upoštevanjem gradbenih pogojev, ki jih upravni organ predpiše.
Dovoljenje za gradnjo je torej obvezno in brez njega ne smete niti pričeti z gradnjo niti graditi. Takšna gradnja, torej gradnja na črno ali črna gradnja, ni dovoljena in se tudi ne splača, kajti gre za kršitev zakonodaje s precejšnjimi sankcijami. V najboljšem primeru boste morali objekt legalizirati (pridobiti gradbeno dovoljenje), plačati komunalni prispevek, doleti vas denarna kazen, gradbeni inšpektor lahko poskrbi za odklop priključkov, lahko vam naložijo rušenje objekta,.. Vse to lahko stane mnogo več od legalne gradnje. Ne pozabite, da je skladno z novim Gradbenim zakonom (veljaven od junija 2018) potrebno tudi začetek gradnje priglasiti pristojni upravni enoti.
Stroški gradbenega dovoljenja so seštevek različnih stroškov, ki nastanejo v celotnem procesu pridobivanja gradbenega dovoljenja, torej od idejne zasnove stavbe oziroma objekta, ki ga boste zgradili naprej. Med te stroške spadajo tudi stroški projektanta oziroma izdelave projektne dokumentacije z vodilno mapo. (Vir: več)
Za kaj potrebujete gradbeno dovoljenje? Zakaj in za kaj?
Slovenija je pravna država, državljani smo zavezani k spoštovanju zakonodaje in predpisov ter tako skupaj poskrbimo, da živimo v varnem in urejenem okolju, kjer niso kršene naše pravice ter tudi sami ne kršimo pravic sodržavljanov. Zato je tudi področje gradnje urejeno z zakoni in predpisi, ki določajo kdo, kje in kako lahko gradi. Le kakšna bi bila podoba naše države, če bi vsak lahko gradili kjerkoli bi se nam zdelo in zgradili poljubno stavbo kar na črno. Prišlo bi do posegov v tujo lastnino, skrunjenja narave, gradnje nevarnih stavb in popolne arhitekturne oziroma urbanistične neurejenosti naselij in mest. V mnogih nerazvitih državah in v državah v razvoju lahko vidimo posledice kršenja ali celo neobstoja zakonodaje povezane z gradnjo objektov ter pomanjkanja nadzora, zato je delež črne gradnje zelo velik.
Za katera dela in objekte potrebujete gradbeno dovoljenje?
V Gradbenem zakonu in spremljajočih aktih je definirana klasifikacija objektov na zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne in enostavne in s tem pridemo tudi do opredelitve potrebnosti gradbenega dovoljenja (obstoječi pravilnik je v veljavi do dneva uveljavitev novega Gradbenega zakona, torej do 1. 6. 2018) . Logično je, da morajo vsi zahtevni objekti (gre za večje stavbe ter inženirske objekte) pridobiti gradbeno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje pa moramo urediti tudi za manj zahtevne projekte:
- stanovanjsko hišo,
- večjo rekonstrukcijo stanovanjske hiše, pri kateri posegamo tudi v osnovno konstrukcijo hiše, v kar so vključene tudi dozidave in nadzidave,
- bazen, večji od od 60 m3
Za ostale objekte, ki so razvrščeni med nezahtevne objekte, je gradbeno dovoljenje sicer obvezno, toda gre za poenostavljen postopek pridobitve gradbenega dovoljenja za katerega ne potrebujemo izdelanega projekta, investitor enostavno vlogo na predpisanem obrazcu brez težav uredi sam (primer).
Nezahtevni objekti (nekaj primerov):
- majhne stavbe s površino med 30 m2 in 50 m2: garaža, lopa, uta, nadstrešek, drvarnica, pokrita skladišča za lesna goriva, senčnica, letna kuhinja, savna, fitnes, zimski vrt, vetrolov,
- ograja višine nad 2 m do vključno 3m,
- podporni zid do 1,5 m višinske razlike.
Gradbenega dovoljenja pa ne potrebujemo za enostavne objekte. Enostavni objekti (navajamo le nekaj primerov) so majhne stavbe do površine 30 m2, bazeni, ki imajo prostornino manjšo od 60 kubičnih metrov, pomožni javni objekti do površine 40 m2, ograje do višine 2 m, podporni zidovi do višine 0,5 m …To pomeni, da lahko vse manjše objekte, ki jih nameravamo zgraditi v okolici naše hiše zgradimo tudi brez gradbenega dovoljenja ob pogoju, da ne presegajo trideset kvadratnih metrov površine. Seveda moramo biti tudi lastniki zemljišča, upoštevati predpise (npr. odmik objekta od meje parcele) ter prostorske akte.
Gradbeno dovoljenje za rušitev in odstranitev obstoječe stavbe ne bo več potrebno, kar bo še poenostavilo in pocenilo postopek.
Nasvet
Kadar načrtujete določene posege v prostor, torej gradnjo raznih manjših stavb in ostalih malenkosti na vašem zemljišču, se vnaprej prepričajte, za katere posege je potrebno gradbeno dovoljenje. Na ta način si lahko zelo olajšate delo in pocenite izvedbo. Gradbeno dovoljenje za nadstrešek za avto ni potrebno, če njegova površina ne presega 30 m2. To povsem zadostuje za parkiranje dveh avtomobilov, samo majhno preseganje površine pa že pomeni, da morate zaprositi za gradbeno dovoljenje. Isto velja za npr. gradbeno dovoljenje za izdelavo opornega zidu ali škarpe- ta ne sme presegati pol metra višine, da jo lahko zgradite brez dovoljenja. Včasih lahko svoje želje in načrte brez težav prilagodite zakonodaji in prihranite.
Kako do gradbenega dovoljenja?
Potem ko vemo kaj in kje bomo zgradili ter ugotovimo, da za to potrebujemo gradbeno dovoljenje, se lotimo zbiranja dokumentacije . Tu se bomo osredotočili na izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo manj zahtevnih objektov, kamor sodijo tudi družinske hiše. Prvi korak je gotovo iskanje arhitekta/projektanta, ki vam bo pripravil projekt za gradnjo hiše. Pred izdelavo arhitektu oz. projektantu prinesete naslednjo dokumentacijo:
- lokacijsko informacijo s kopijo kartografskega dela prostorskega akta, ki vam jo izda občina,
- geodetski posnetek in certifikat, ki ga priskrbite na geodetskem podjetju,
- in v primeru, da kot investitor še nimate vpisane lastninske pravice v Zemljiški knjigi, morate pridobiti tudi dokazilo o lastništvu.
S projektantom se lahko dogovorite, da vam uredi vsa potrebna soglasja in tako poskrbi tudi za vodilno mapo (ta vključuje pridobivanje projektnih pogojev, soglasij, urbanistični del itd.) Soglasja lahko priskrbite tudi sami, verjetno pa boste potrebovali več časa. Ko imate dokumentacijo pripravljeno (več o dokumentaciji) je nastopil čas za vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja pri pristojnem upravnem organu. V primeru, da ne bo potrebnih dopolnitev vaše vloge, lahko pričakujete izdajo gradbenega dovoljenja v roku meseca in pol (povprečno). V 43. členu Gradbenega zakona si lahko podrobneje preberete vse pogoje za izdajo gradbenega dovoljenja.
Z izdajo gradbenega dovoljenja se tudi uradno prične gradnja vašega objekta. Začetek gradnje morate obvezno prijaviti (oziroma to stori izvajalec del) pristojnemu upravnemu organu.
Zelo pomemben del gradbene dokumentacije, ki sicer ni potreben za izdajo gradbenega dovoljenja je tudi projekt za izvedbo del (PZI). En izvod tega dokumenta mora biti vedno na voljo na gradbišču. PZI natančno definira izvedbo del in služi kot temeljno vodilo izvajalcu, da pravilno opravlja dela na stavbi. Je tudi osnova na podlagi katere nadzornik preverja ali izvajalec gradi skladno s projektom. S tem so izpolnjeni vsi pogoji za začetek zidanja hiše.
Primer postopka, ki ga morate izpeljati, da boste dobili gradbeno dovoljenje(vir Ingra).
Stroški pridobitve gradbenega dovoljenja
V končni ceni gradbenega dovoljenja je zajeta vrsta stroškov, od dela arhitekta do raznih taks in nadomestil:
- upravne takse; lokacijska informacija, za katero vlogo vložite na občini, kjer se zemljišče nahaja, trenutno stane 22,7 €; upravno takso plačate za praktično vsako vlogo (taksa za vlogo za gradbeno dovoljenje, taksa za izdajo gradbenega dovoljenja,..);
- nadomestila in prispevki; velika postavka je komunalni prispevek, ki vas bo v povprečju stal vsaj par tisoč evrov, če pa gre za dražje občine in boljšo infrastrukturo na zemljišču pa računajte, da boste odšteli krepko prek 10.000 €. Za izračun komunalnega prispevka občine uporabljajo pravilnik.
- cena projekta se giblje od 3.000 € naprej, je pa odvisna od velikosti hiše, njene zasnove, razreda energijske učinkovitosti ter zahtevnosti investitorja. Cena lahko naraste tudi preko 10.000 €. Najmanj boste plačali za projekt, če se odločite za tipski projekt hiše, lahko pa prihranite denar, ki set ga namenili za projekt in izberete Ytong hišo, kjer boste dobili projekt brezplačno.
Priprava dokumentacije in postopki povezani z izdajo gradbenega dovoljenja niso enostavni, zato je gotovo najbolje, da za nasvete vprašate strokovnjaka ali pa jim preprosto prepustite celotno pripravo. Tako boste prihranili čas in denar, pa še stres vam ne bo načel zdravja.