Koristne informacije za graditelje hiš
Gradnja družinskega doma je zahteven projekt in pomeni za investitorja, ki mora od samega začetka sprejeti veliko pomembnih odločitev, zelo veliko odgovornost. Povsem normalno je, da večina ljudi pred začetkom gradnje lastne hiše ne pozna postopkov pri urejanju dokumentov niti načinov gradnje in detajlov. Zato je celoten proces lahko precej stresen, navsezadnje gre za veliko investicijo katere cilj je zgraditi varen dom.
Četudi se investitor odloči celoten postopek prepustiti v roke izkušenemu arhitektu/projektantu, ki bo poskrbel za vso potrebno dokumentacijo, pa je vendarle pomembno, da vsaj v osnovi pozna posamezne zahteve in postopke pri pripravi obsežne dokumentacije za gradnjo. S tem bo bolj zaupal arhitektu in imel realna pričakovanja glede potrebnih postopkov.
Gradbeno dovoljenje je osnova, brez katere gradnja hiše ni mogoča. Da bo le to s strani upravne enote izdano, pa je potrebno kar nekaj dela. Za razjasnitev in kot podlago za sledenje potrebnih postopkov pri pridobivanju gradbenega dovoljenja so informacije v nadaljevanju gotovo zelo koristne. Na voljo so tudi kot video vsebine, predstavlja pa jih arhitekt Stanko Arnuš, univ.dipl.inž.arh., BIRO 33.
- IZBOR PARCELE IN LOKACIJSKA INFORMACIJA
Pred nakupom parcele je priporočljivo preveriti ali so predpisi v občini, ki se nanašajo na možnosti gradnje, vsaj približno skladni z željami investitorja glede oblike in pozicije hiše. Za vsako parcelo v občini obstajajo posebni predpisi za oblikovanje objekta, ki se lahko med občinami precej razlikujejo. Ti predpisi so vključeni v lokacijsko informacijo, ki je pomemben vir informacij o možnostih gradnje objekta na izbranem zemljišču oziroma parceli. Z lokacijsko informacijo je tako na primer predpisana dovoljena dolžina in širina hiše oziroma razmerje stranic, oblika, barva in naklon strehe, odtenek fasade,…
Že od samega začetka postopka pridobitve gradbenega dovoljenja je nujno, da investitor sodeluje z arhitektom, ki bo vodil celotne postopke, od pridobitve lokacijske informacije naprej. Arhitekt bo, na podlagi želja in potreb investitorja ter seveda predpisov iz lokacijske informacije, umestil načrtovano hišo na parcelo in na ta način maksimalno izkoristil vse potenciale in prednosti parcele.
- IZDELAVA GEODETSKEGA POSNETKA
Geodetski posnetek, ki ga izdela pooblaščeni geodet, je naslednji korak pri pripravi dokumentacije za gradnjo in služi kot podlaga za izdelavo projektne dokumentacije. Geodetski posnetek oziroma načrt je zelo natančen posnetek terena, objektov in komunalnih vodov na določenem zemljišču, na katerem je predvidena gradnja hiše, kar arhitektu omogoča zelo natančno projektiranje in umestitev hiše na parcelo.
- IDEJNA ZASNOVA PROJEKTA (IZP)
Idejna zasnova projekta je za investitorja najpomembnejši del dokumentacije. V idejni zasnovi je namreč zasnovana hiša po željah investitorja, ki pa mora biti seveda skladna s prostorskim aktom (občinskimi predpisi za oblikovanje objekta, ki so vključeni v lokacijsko informacijo) in konfiguracijo terena. Arhitekt si zato ogleda parcelo ter skupaj z investitorjem določi oblikovno zasnovo in funkcionalnost hiše, pri čemer je pomembno, da se dobro seznani z bivalnimi navadami ter željami družine. V tej fazi je ključno investitorjevo zaupanje v izkušenost in strokovnost arhitekta.
- DOKUMENTACIJA ZA PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA (DGD)
Idejna zasnova je podlaga za pridobitev projektnih pogojev in mnenj pristojnih organov, ki so potrebni za izdajo gradbenega dovoljenja. Dokumentacija mora vsebovati tudi soglasja sosedov, služnostne pogodbe za izvedbo infrastrukture ter pravico graditi (dokazilo o stavbni ali lastniški pravici parcele). Pomembno je, da vso potrebno dokumentacijo priskrbimo pred vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja, da čim bolj skrajšamo postopek, ki se lahko zaradi nepopolne vloge krepko zavleče.
- ROKI ZA PRIDOBIVANJE MNENJ IN GRADBENEGA DOVOLJENJA
Zakonodaja predpisuje roke, ki se jih morajo pristojne institucije in organi držati pri postopkih v zvezi s pridobivanjem gradbenega dovoljenja:
- 15 dni za pridobivanje projektnih pogojev
- 15 dni za pridobivanje mnenj
- 60 dni za pridobivanje gradbenega dovoljenja
Kljub predpisanim rokom pa se lahko postopki tudi zavlečejo, o čemer mora arhitekt seznaniti investitorja vnaprej.
- PROJEKT ZA IZVEDBO (PZI)
Projektna dokumentacija za izvedbo je naslednji korak v celotnem procesu. Služi kot osnova izvajalcu za pripravo ponudbe za gradnjo ter za pravilno in kakovostno izvedbo, ki je skladna s projektom. Investitor in nadzornik PZI uporabljata tudi pri preverjanju izvedenih del ter uporabljenih materialov med gradnjo.
Projekt za izvedbo (PZI) vsebuje kar nekaj pomembnih dokumentov:
- Načrt arhitekture
- Načrt gradbenih konstrukcij
- Načrt električnih inštalacij
- Načrt strojnih inštalacij
- Popis del za pridobivanje ponudbe
- Elaborat zvočne zaščite
- Elaborat požarne zaščite
- Elaborat toplotne zaščite
- PRIGLASITEV DEL NA UPRAVNI ENOTI
Pred začetkom del mora investitor na UE urediti priglasitev del, z gradnjo pa lahko prične 8 dni po priglasitvi. Vlogi za priglasitev del mora priložiti naslednje dokumente:
- Projektno dokumentacijo za izvedbo (PZI)
- Zapisnik o zakoličbi objekta
- Imenovanje vodje del
- Imenovanje nadzornika del
- UPORABNO DOVOLJENJE IN HIŠNA ŠTEVILKA
Po končani gradnji mora investitor pridobiti še uporabno dovoljenje, za kar mora dati vlogo na upravno enoto.
Vloga mora vsebovati naslednje dokumente:
- Projekt izvedenih del, ki ga izdela arhitekt oziroma projektant
- Dokazilo o zanesljivosti, ki ga izdela izvajalec
- Geodetski posnetek izvedenega stanja, ki ga pripravi pooblaščeni geodet
Po pridobitvi uporabnega dovoljenja investitorja čaka še zadnji pomemben korak. Da bi pridobil hišno številko mora dati še vlogo za vris hiše v uradne evidence na Geodetsko upravo.
Gradnja hiše torej zahteva obsežen nabor raznih dokumentov v obliki načrtov, mnenj, pogojev in dokazil. Vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja z vso potrebno dokumentacijo, na pristojni upravni enoti občine, v kateri se nahaja parcela , na kateri je previdena gradnja hiše, vloži arhitekt. Povprečen čas, ki je potreben za izdajo gradbenega dovoljenja je okrog 6 mesecev, odvisen pa je od različnih dejavnikov.
V ta čas štejemo tudi izdelavo idejne rešitve, načrta arhitekture in ostale projektne dokumentacije. Postopek pogosto, tudi za nekaj mesecev, zaustavi pridobivanje različnih soglasij. Kajti šele po pridobitvi vseh potrebnih soglasij lahko arhitekt vloži zahtevek za izdajo gradbenega dovoljenja. Upravna enota lahko neomejeno zahteva dopolnitve vloge, kar zopet lahko vpliva na podaljšanje postopka.
Urejanje vse dokumentacije, pridobitev soglasij in raznih dokazil so zelo velik strošek in se lahko zelo razlikujejo med upravnimi enotami. Izdelava projektne dokumentacije ( DGD in PZI) pa se v povprečju giblje med 6.000 in 10.000€. Ta strošek pa lahko investitor izloči z odločitvijo za eno od Ytong hiš.
Ytong hiša Flora, 160 m2